普洛斯作为物流行业老大哥，一直是后来者对标的对象，但如今京东产发似乎已走到了一个新的层面。
近日，随着京东物流及京东智能产业发展管理集团(简称“京东产发”)的一系列公告显示，京东的物流系统看乎已构建起了仓储物流+供应链服务及技术支持的产业闭环。
据公告披露，京东旗下提供基础设施资产、物业管理与综合服务的子集团京东产发，对于港交所上市公司“中国物流资产控股有限公司”的全面收购要约已接近完成，目前京东产发已持有中国物流资产合共34.18亿股股份，占后者总股本98.38%。
过往资料显示，中国物流资产成立于2000年，最初由宇培国际发起设立，后分别获得RRJ Capital、京东入股，共同在中国投资物流基础设施开发平台，业务则涵盖物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域。
有业内人士分析，收购之前，中国物流资产的主要股东宇培是中国较大的民营物流仓储物业开发商之一。
按照原来的业务定位，中国物流资产致力于进行高品质的通用性物流仓储设施的设计、施工和管理，是中国领先的物流基础设施供应商与服务商，被京东产发全面收购后，预计将成为京东仓储物流业务平台;另一上市平台“京东物流”将主要为客户提供仓储物流以外的一体化供应链解决方案和物流服务。
其认为，“京东物流、京东产发两个平台，将形成供应链综合服务系统-仓储物流基础设施的闭环，而第一个条件是普洛斯所不具备的。” 对比普洛斯，京东不仅是学习者，还是挑战者。
01
收购“宇培”
在过去，说起物流公司似乎首先想到的是提供仓储物流服务的企业，如普洛斯与ESR。但事实上，除了在仓储方面提供服务之外，还有像顺丰、京东等覆盖仓储、配送及特种运输等等一体化综合物流解决方案的企业。
如今，随着对中国物流地产的收购，京东预计会将仓储物流基础设施与物流服务系统分列到两个上市平台，各司其职。
对于宇培国际旗下的中国物流地产这个平台，其实在京东产发早已对其开始布局。
据观点新媒体翻查资料，中国物流资产由宇培集团创始人李士发在2000年创立，到2016年3月在港交所递交招股书时，李士发及其配偶仍然拥有中国物流资产全部已发行股本约98.02%的投票权;至2016年7月15日在港交所上市，基石投资者包括远洋集团、安邦保险等知名机构，但彼时公告也说明，基础投资者的股权将计入股份的公众持股量，并非公司关联人士或现有股东。
京东则在2018年5月，通过认购新股份成为中国物流资产持股9.9%新股东，其余股东为宇培国际持股24.29%，RRJ Capital持股16.79%，其他公众股东持股49.02%。
其后，京东陆续将持股提升至10.03%，到2021年中旬，当中国物流资产大股东宣布将退出这家公司后，京东集团随即开展洽购谈判，并在与黑石集团、美团、ESR等的同行竞争中胜出。
据此，京东以总价39.87亿港元向李士发和宇培国际收购中国物流资产9.16亿股股份，持股比例也达到了37.02%。
不过，最受关注的要数今年2月8日至2月15日，刘强东和他的京东产发对中国物流资产的控制权发起最后冲锋。6个交易日内，刘强东及其旗下JD Property Group LLC、JD Property Holding Limited对中国物流资产进行四次增持，所涉股份合计17.36亿股，以平均成本4.35港元计算，总对价达约75亿港元。
经此番动作，京东对中国物流资产的持股比例提升到了87.19%，且在增持期间，李士发辞职中国物流资产董事长，接任的是京东集团副总裁胡伟，他同时是京东产发的总裁。据查，京东产发是京东旗下提供基础设施资产、物业管理与综合服务的子集团，曾获华平投资、高瓴资本、红杉资本入局。
据中国物流资产最新公告，京东产发对其发出的要约已于5月20日下午四时截止，京东产发已接获(就股份要约而言)就合共21.32亿股股份，占中国物流资产已发行股本约61.37%及无利害关系股份97.43%的有效接纳书，以及(就可换股债券要约而言)就本金总额为10.63亿港元的2024年可换股债券的接纳书，及就本金总额为7.75亿港元的2025年可换股债券的接纳书。
按此计算，目前京东产发已持有中国物流资产合共34.18亿股股份，占总股本的98.38%，全面要约收购进入尾声。
京东产发此次动静的确不小，有分析就认为，京东产发成立于2018年，业务增长很大程度上取决于京东集团、京东物流及其他子公司的需求，主要业务为工业园及物流物业，相当于是重资产。
其指出，京东物流和京东产发实质就是京东旗下物流业务的两个方向：一个轻资产和一个重资产，京东产发主要负责开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，包括高标仓、商用办公楼及一体化产业园，用以支持京东物流及其他第三方;京东物流则为集团总部电商及外部业务提供供应链解决方案及物流服务。
由此看来，京东的物流体系整合思路已明确，且都找到了实用的平台。
其中，京东物流已在去年2月递交招股书，并在三个月后成功上市;京东产发，预计将和中国物流资产整合，使京东的仓储物流规模大幅提升。有分析还指，京东产发可能会效仿京东物流的上市方式，即全面收购上市平台后，再重新IPO。
02
宇培、京东与普洛斯
观点新媒体查阅数据，截至2021年12月31日，中国物流资产在位于21个省份或直辖市物流枢纽的41个物流园拥有190套营运中的物流设施，已进驻的19个省份或直辖市物流枢纽中，由其管理及运营的物流园占地总面积超过570万平方米。
而京东物流官网介绍，截至2022年3月31日，京东物流运营约1400个仓库，含云仓生态平台的管理面积在内，京东物流仓储总面积超过2500万平方米。若与中国物流资产整合完成，京东旗下物流仓储规模预计将超过3000万平方米。
京东物流全国覆盖情况
京东物流全球互通情况
而对比几家熟悉的物流企业规模，普洛斯官网介绍，其在中国70个地区市场拥有超过4900万平方米的物流及工业基础设施网络;截至2021年上半年，在未完成亚腾及相关资产收购下，ESR在国内持有74亿美元资产管理规模，8900万平方米的建筑面积(其中或包含部分非物流业务规模);万科旗下的万纬物流已覆盖全国47个主要城市，仓储规模超过1100万平方米，仓储项目153个，全国运营管理39个专业冷链物流园。
而中国规模最大的独立第三方即时配送服务平台顺丰控股，在全国100个城市运营超过360个电商类仓库，面积超500万平方米——2017年“618”期间，刘强东曾预测，未来立足国内的物流可能只有京东和顺丰。
由于各家的业务类型与分布区域不尽一致，规模也不能简单对比，但若仅从已知仓储面积看，京东产发已是不容忽略的头部企业。
而京东产发之所以看中中国物流资产，或与老牌物流企业宇培分不开。
据资料显示，宇培早于2000年由李士发创立，在2003年就正式进入仓储地产领域，与伊藤忠、顶通物流开展深度合作，进驻上海西北物流园区，是国内资深的物流企业代表。
2007年，宇培还携手德国西门子，在安徽滁州为其兴建了大中华区最大、最先进的定制化物流分拨中心，总面积达7.5万平方米。2008年引进著名投资基金Euity Internationol，启动了全国物流网络布局。
而这一年，也是京东全面转向电子商务行业的第三年。据称，由于对当时物流行业普遍素质，以及对阿里系的担忧，刘强东2007年提出建设自有物流体系的想法。经过两年探索，京东于2009年投资2000万元正式成立物流公司，即京东物流前身。
京东物流的业务模式，是通过在全国各大城市建立区域仓库，根据购买数据、规模的大小，完成商品补货、调配、储存，实现仓库与消费者所在小区的点到点配送。城市间、城市内区域仓库越多越密集，离消费者越近则成本会越来越低，配送服务体验越来越好。
而普洛斯则到2009年启用新商号，推出全新企业品牌GLP，开启品牌新纪元，为物流基础设施开发和运营机构。随后于2010年在新加坡证券交易所上市，是当时全球最大的不动产IPO。
两相对比，宇培的聚焦仓储物流的业务模式与普洛斯打法相似，两者还在2011年开展合作，扩大全国战略布局，宇培也借此正式进入华北市场。
2014年，宇培与后来的股东RRJ资本签署战略投资协议，首期投资2.5亿美元，共同开拓中国物流仓储地产市场;同年，上海宇培速通物流有限公司成立，启动冷链仓储、运输、配送的一体化运营战略;2015年RRJ资本追加2.5亿美元投资，以进一步加快宇培的战略扩张。
2016年7月15日，宇培正式登陆港交所，同时宇培供应链管理集团成立，正式启动冷链仓储、冷链运输、冷链配送、国际贸易、供应链金融五位一体的发展战略。2017年，宇培宣布中国物流资产完成全国战略布局，宇培供应链集团完成全国12个冷链园区布局。
与此同时，京东产发在2017年正式成立，对于仓储物流的重资产模式，京东显然才刚刚起步。发展势头正盛的宇培自然引起了京东的注意，并于2018年5月入股宇培旗下的上市平台“中国物流资产”，其后多次增持，至目前的全面要约完成。
如今，普洛斯仍然是仓储物流的代表企业，而京东则构建了仓储物流+物流服务系统的轻重结合模式。
03
下一段路
事实上，说起对普洛斯等物流企业的学习，除却收购中国物流资产，加强仓储物流方面的布局外，京东在资本运作上的做法也不枉多让。
有分析指出，仓储物流地产属于重资产项目，会较长时间地挤占资金，在传统模式下，企业只能通过租金上升及土地溢价来逐步收回资金。
为了解决此种问题，以普洛斯、嘉民、ESR为代表的物流企业以私募地产基金的方式提高资金周转率，解决资金难题，同时实现快速扩张。
通常的做法是，设立私募地产基金，同时将成熟物业置入基金产品，并且自身持有基金产品部分份额。此种模式下，物业开发、物业管理、基金管理可以构建业务流、资金流的闭合循环。
而京东2018年入股中国物流资产后，也在学习此种轻重结合的运营模式，接连发行三支物流地产基金。
如2019年2月，京东产发与普洛斯的母公司——新加坡主权财富基金(GIC)共同成立京东物流地产核心基金JD Logistics Properties Core Fund, L.P.(“核心基金”)，募集总额超过人民币48亿元。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担核心基金总资本的20%， GIC承担剩余80%。据此，京东产发向核心基金出售若干现代物流设施，资产总值人民币109亿元。
数月后，2020年1月，京东产发再与GIC成立第二项物流地产基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P. (“核心基金II”) 。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担核心基金II总资本10%，GIC承担剩余90%。据此，京东产发向核心基金II出售若干已完工现代物流设施，资产总值约人民币50亿元，并同时租回若干该等已完工设施以用于运营。
2020年9月，京东产发签订最终协议以与GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立另一项管理资产约人民币30亿元的物流地产基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P.( “开发基金I”)以复制核心基金及核心基金II的成功经验 。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担开发基金I总资本40%，GIC及MIC共同承担剩余的60%。据此，2020年12月，京东产发向开发基金I出售其未完工现代物流设施之一，并将在完工时同时租回部分有关设施以用于运营。
业内人士指出，京东产发通过此种模式，成为设立和管理基金的GP(普通合伙人)，引入GIC等投资人作为LP(有限合伙人)出资认购基金份额，京东产发进而用基金筹到的钱向京东集团购买物流资产，并回租给京东集团使用，而京东物流需向京东集团交租获得物流资产的使用权。
该人士称，京东产发“售后回租”是京东集团的资本运营手段，即将物流资产的所有权、使用权拆分为三段，京东产发持有、京东集团回租，京东物流及其他第三方再承租使用。
“此种操作下，京东产发既赚得物业开发费用，还能获得基金管理费收入和投资收益，2019年和2020年，通过向核心基金及开发基金I出售开发物业，京东产发共收回127亿元款项。”
习得“高阶”资本运营手段，京东继续加速完善其物流业务链条，包括物流基础设施，还包括供应链解决方案和物流服务。
如果说，京东对中国物流资产的并购契合的是其自建仓库的重资产需要，那达达集团对京东而言，则是其对自身物流业务线的补全。
与对中国物流资产的布局对比，京东对达达集团的“潜伏”更长久些，双方一直保持着常年的合作关系。达达于2014年创立，随后于2016年被京东收购47%股权，并与京东集团旗下京东到家合并，形成目前的达达集团。
据了解，与电商物流平台不同，达达属于人力众包平台，主要为本地商户和消费者提供即时零售和配送服务，日订单量峰值能超过1000万件。达达集团旗下拥有两大核心业务——京东到家、达达快送，覆盖生鲜配送、同城快递、快餐外卖、代买等多种城市物流业务。
2021年以来，京东与达达集团持续进行深化合作，对达达集团的持股量也增加到了52%，实现完全控股。在此之前，京东即时零售业务“小时购”在去年10月由达达集团全面承接。
只是这个平台的业务成绩似乎不甚理想。数据显示，达达集团2022年第一季度净亏损6.04亿元，较上年同期净亏损7.1亿元有所收窄，而自2017年以来，达达集团一直处于亏损状态，从2017年至2022年第一季度，达达集团累计亏损额度达到了97.7亿元。
京东另一个在物流业务线方面的并购举动是，今年3月13日，京东集团宣布斥资90亿元收购德邦约66.5%股份。
京东收购德邦，可以在乡镇网店上有着很大的提升，德邦内部人士曾向观点新媒体透露，“京东看中的是(德邦)乡镇网点，因为京东的乡镇覆盖率太低，已经开始回收合伙人网点了”，同时也弥补了京东不少大件快递的资源。
或正是借助这些“新成员”的力量，5月20日，京东在618启动发布会上首次公布了“织网计划”的建设成果——已布局43座“亚洲一号”大型智能物流园区和全国范围内运营的约1400个仓库;约90%的京东自营线上订单实现当日和次日达，以及全国93%的区县、84%的乡镇实现当日达和次日达;为全国1000多个农特产地和产业带开展了供应链服务。
有分析认为，从2007年宣布自建物流开始，京东物流十多年来已逐步完成仓配网络对全国7大区几乎所有区县的覆盖，且业务辐射范围也不断扩大，未来在供应链服务、快递物流、零担快运、同城即配等细分市场的渗透也更为深入。
今年“6·18”大促期间，京东就预计，全国单日峰值操作货量将超过6000万件。在运力方面，京东物流已开通超过5万条运输线路，每日发车近7万次。
京东通过一系列收并购与业务拓展，如今在仓储网点布局以及物流服务上，似乎都已走到了行业第一阵营，形成了硬件+软件的业务闭环，而老大哥普洛斯则一直专注在仓储物流部分。
不过相比普洛斯一直盈利的表现，花费大笔资金收并购的京东物流，下一段路或许要更多思考如何实现业绩盈利。
据了解，从2007年刘强东作出京东将自建物流体系的决定之后，到2017年成立独立集团，京东物流经历了12年亏损直至上市。
2022年3月10日，上市平台京东物流发布上市后第一份年度业绩报告，2021年，京东物流全年营收1046.93亿元，增长42.7%;2021年净亏损156.61亿元，同比增长-287.9%。另据京东物流招股书显示，2018年-2020年，分别亏损27.65亿元、22.34亿元和41.34亿元。
04
电商与物流
自身盈利能力待提升的同时，市场空间依然广阔，来自外界的竞争也从未离开。
按照业务性质区分，物流的参与者可以分为第三方物流公司、电商自建物流公司、品牌商自建物流公司等，而相对于企业客户的整车配送与专业配送需求外，大多数群众接触更多的或许还是有配送服务的快递商，这也是京东物流过去较为“吃亏”的地方。
由于京东快递最开始只配送京东商城内的东西，以致大多数C端客户对京东物流的认知不高，即使后来经过改制，也开始了第三方的收件和派件业务。目前，京东物流主要聚焦于快消、服装、家电家具、3C、汽车、生鲜等六大行业。
对此，有分析就认为，与顺丰、圆通、邮政等相比，京东物流背靠京东商城，货源量大稳定，优势在于B2C业务，但是缺点在于C2C的末端收件能力还有差距，多数人寄快递发文件，首先想到的可能是顺丰、用圆通以及邮政EMS，却很少会主动选择京东物流。
刘强东肯定也看到了这一点，上述的多宗收并购就在不同程度补足这些资源。而4月份京东派出3000人大军，克服层层困难入沪的举动，被誉为物流抗疫中坚，并让京东物流高调出圈，这一仗打得十分不易。
另据民航局官网5月23日消息，民航华东地区管理局已完成对京东货运航空初审，同时批准京东货运航空引进3架波音737货机，意味着京东货运航空年内有望开航，并将成为国内首家由电商平台出资设立的货运航空公司。
在京东之前，国内快递物流业中已有顺丰控股、中国邮政、圆通速递布局货运航空领域。可以预见，未来这一领域的竞争也将更加激励。
业内人士预计，拥有自建航空后，京东物流的底气更足，物流业务的不断完善，未来在供应链服务、快递物流、零担快运、同城即配等细分市场与顺丰必有一战。
但目前的现状是，除了顺丰、邮政、圆通这些品牌物流商，国内外老牌物流地产商(如普洛斯、安博、嘉民集团、宝湾、丰树)、金融机构(如平安不动产)，房地产商(如万纬物流、绿地、招商、海航、远洋、碧桂园)，电商企业(如苏宁易购、阿里菜鸟、美团、1号店)都在抢占赛道，背后的原因自然是中国的物流蛋糕非常大，无论是布局仓储、服务、电商都有很大的想象空间。
据中国物流与采购联合会数据，2021年中国社会物流总额达335.2万亿元，物流需求规模再创新高，是“十三五”初期的1.5倍。按可比价格计算，同比增长9.2%。
从结构看，中国社会物流总费用以运输费用及保管费用为主，管理费用为辅。2021年运输费用9万亿元，占比约54%;保管费用5.6万亿元，占比约34%;管理费用2.2万亿元，占比约13%。
商务部披露的数据显示，2021年全国网上零售额13.1万亿元，较2012年增长9倍，农村电商异军突起。
另据海关统计，中国跨境电商进出口5年增长近10倍，2021年规模达1.92万亿元，增长18.6%。目前，在跨境电商综试区线上综合服务平台备案的企业已超过3万家。
对此，机构报告表示，由于电商及新零售的快速发展，继续推动了仓储物流资源的巨大需求。电商、第三方物流及制造业对仓储需求大幅上升，政策支持和旺盛的市场需求使物流地产行业表现出良好的抗周期韧性。
尤其是全球疫情仍在持续，限聚集与公共场合封闭等情况，让物流行业市场需求旺盛，稳健的消费需求促进物流租户的扩张。其中，以生鲜电商、社区团购为代表的新模式带动着产品配送需求越来越多元化;传统零售需求也在稳步复苏，同时因疫情催生的生鲜和医药零售商等需求的不断增长推动了冷链冷库需求，医药物流仓储需求持续增长。
据世邦魏理仕CBRE于2021年下半年对中国大中型仓储物流租户开展的调研显示，70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加，电商和第三方物流扩张意愿最强烈。
江湖仍是那个江湖，只是江湖上的人已经不再是原来的人。
2017年京东物流正式独立，并制定“五年收入规模过千亿、外部客户收入占比过半”战略目标，2021年这个目标已提前完成——总收入达1047亿元，同比增长42.7%，其中来自外部客户收入达591亿元，同比增长72.7%，占总收入比例达56.5%。
当年“618”期间，刘强东接受采访时还说，未来立足国内的物流可能只有京东和顺丰。如今到了2022年“618”，这个预言还需时日验证，而仅对比两家企业去年数据，顺丰控股2072亿元的营收仍是京东物流的两倍。
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