物流园区的发展历史比物流发展的历史要短得多。在西方物流发达国家，物流园区也是近10年来发展起来的新事物。作为现代物流发展的一个新趋势，园区仍处于快速发展的过程中，其建设管理经验还不够成熟。
园区运作模式类型
根据国内外发展的经验进行选择的操作模式有经济开发区模式，主体企业引导模式，工业地产的经营模式和综合运营模式的物流园区。
1）经济开发区模式
经济开发区管理模式是将物流产业园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新信息技术开发区的项目。可以进行有组织的开发和建设，城市物流园区的经济开发区模式，则是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发相关部门通过组织而进行市场经济研究项目。
2）主体企业引导模式
从市场经济发展的角度看，物流资源和产业资源合理和有效的利用来自市场。开展业务，企业供应链管理的配置有物流优势，通过技术的使用，它率先在园区进行发展。并在合理的宏观经济政策下，逐步实现聚焦物流环境，从而引进物流工业和商业企业的发展来达到物流园区开发建设的目的，这是物流园区的主要导向发展模式。
3）工业地产商模式
工业地产商模式是指将物流产业园区作为中国工业地产项目，通过给予开发者适合我国工业工程项目研究开发的土地资源政策、税收政策和优惠的市政配套等相关国家政策，由工业地产商主行分析物流园区的道路、仓库和其他物流信息基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作生产经营的方式方法进行物流园区相关设施的经营和管理。
4）综合运作模式
综合运营模式是指结合上述经济开发区模式，主体企业引导模式和工业地产业务模式的物流园区发展模式。