过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。即便近三年全国经济承压、市场波动加大，北京物流地产市场仍连年逆势增长。2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，在未来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。
基于此，仲量联行将深入解析此次扩容对北京物流地产市场格局的影响。
大规模放量将打破发展瓶颈，带来大兴国际机场和平谷两个全新子市场
自2016年以来，北京物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制，供不应求是市场主旋律。全市近十年入市新增供应仅150余万平方米，80%以上为2014年前拍得地块所开发，土地紧缺与较长的建设周期大幅放缓了体量扩张的进程，进一步压缩了北京市场的承载潜力。
2022年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。
预计2023-2025年将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场——大兴国际机场(BDIA)和平谷，将在今年进入发展孕育期。2022年新拍出的六宗W1类物流用地，全部集中在这两个子市场，其中109,209平方米位于大兴区礼贤镇，其余的173,417平方米位于京平公转铁综合物流枢纽产业园。根据政策规划，未来还将有更多物流用地在大兴和平谷持续放量，逐步缓解北京供需矛盾，以更多优质物流仓储空间填补产业发展需求。
大兴国际机场子市场依托其丰富的航空运输资源与京内需求储备，将对标顺义空港(BALP)子市场，成为全市高端子市场之一。作为政府规划中的国际性物流枢纽，顺丰、京东等主流开发商早在2021年就开始布局BDIA，目前顺丰华北智慧物流总部基地和京东5G智能物流园即将完工入市。原BALP子市场部分物流租户为满足新航线业务需要，已将部分仓储点南迁，成为BDIA首批落地需求。
平谷子市场将依附于“公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展成为最具价格竞争力的子市场。作为首都政策规划中的物流高地，未来的供应波峰核心，平谷子市场现在虽体量尚小，但以普洛斯、京东、东久新宜为代表的等11家头部物流企业已在2022年于平谷区签约落地。总投资额达到304亿元，占地面积约190万平方米，多个早期拿地的项目目前已处于在建状态。预计平谷子市场的承载力、吸引力、影响力将在未来三年迅速形成规模，以低租金、高服务品质成为北京物流地产市场极具竞争力的区域。
市场扩容后吸纳力依然强劲，远期将再次出现供不应求
中短期内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部分物流项目带来一定空置压力，但仲量联行认为2023-2025年的大规模供应浪潮结束后，北京仍然会维持供不应求态势。
作为经济体量较大的一线城市，北京物流地产市场具备强劲的自生需求储备与广阔的发展空间。作为与北京需求总体量相似的城市，上海的物流地产市场总体量目前约为756万左右，空置率为9.6%。扩容后，北京物流地产市场总体量预计将达到约393万，也仅为上海现有体量的51.98%。上海的发展经验证明，即使在扩容后，北京物流地产市场仍有非常大的缺口。从长期来看，需求在保证北京高质量发展的同时，依然会外溢到环京带中天津、廊坊等城市。
仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“整体来看，虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，过去五年新增供应和净吸纳量始终维持在5:4左右，根据以往的数据来看，新项目预计将在一年内被快速去化，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。”
从细分子市场来看，因为新增供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子市场产生显著竞争。各子市场在未来将会保持健康发展步调，整体租金在未来三年将保持增长态势，只是处于体量消纳期内的全市租金增幅将略有放缓。
米阳认为：“扩容将给北京物流市场带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，带动租金上涨的同时，也将为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市，进一步促进北京物流地产市场蓬勃发展。我们相信2023年不仅是北京物流地产市场的重要转折点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。”
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